Travaux en copropriété : ce qui est obligatoire, ce qui ne l’est pas (et ce que le syndic doit vous dire)

Écrit par Agnes V

Quand on parle “travaux”, beaucoup de copropriétaires entendent surtout : stress, appels de fonds, imprévus.
La bonne nouvelle : on peut remettre ça au carré avec une règle simple :

  • Obligatoire = imposé par la loi, un règlement, ou une nécessité de sécurité/sauvegarde du bâtiment

  • Non obligatoire = amélioration/confort/valorisation… donc à décider (et à chiffrer) collectivement

L’objectif de cet article : vous aider à distinguer l’obligation de l’opportunité, et savoir quelles infos le syndic doit vous donner avant de voter. Pour choisir un “bon” syndic, reporter vous à notre article “comment choisir un bon syndic dans le var” .

1) Les travaux “obligatoires” : les 3 cas qui reviennent tout le temps

A. Sécurité des personnes et de l’immeuble

Exemples classiques :

  • éléments de façade qui menacent de tomber

  • fuites importantes, infiltration structurelle, risque électrique dans les communs

  • équipements collectifs à risque (selon cas : chaufferie, ascenseur, etc.)

Ici, l’enjeu n’est pas “est-ce qu’on a envie ?” mais est-ce qu’on peut raisonnablement attendre ?
Et dans certains cas, des travaux urgents peuvent être lancés pour la sauvegarde de l’immeuble (puis régularisés en AG).

B. Conservation du bâti

Toiture en fin de vie, étanchéité, réseaux communs, etc.
Ce sont souvent des travaux “non glamour”, mais les plus rentables : ils évitent la spirale sinistres → dégradations → surcoûts.

Pour une vision très concrète des gros chantiers (façade/étanchéité/isolation), lisez notre article : “Ravalement, étanchéité et isolation : comment préparer des travaux lourds”

C. Obligations réglementaires (diagnostics, planification, etc.)

Ils’agit des obligations “papier” qui servent à décider intelligemment ensuite.

DPE collectif

Tout bâtiment d'habitation collective (dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013) doit disposer d'un DPE collectif.

Cette obligation concerne toutes les tailles d’immeubles collectifs depuis le 1er janvier 2026.


À retenir : c’est une obligation importante, mais le DPE n’est pas un vote de travaux. C’est un diagnostic.

PPPT / PPT : l’outil pour arrêter de découvrir les travaux au dernier moment

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) (et son projet, le PPPT) servent à planifier sur 10 ans et à sortir de la gestion “au coup par coup”.

Le syndicat des copropriétaires doit mettre en place un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) à la fin d'une période de 15 ans à partir de la date de réception de l'immeuble.

L'obligation de mettre en place un projet de PPT concerne les syndicat des copropriétaires, quelque soit le nombre de lots depuis le 01 janvier 2025.

À noter Le syndicat des copropriétaires est dispensé de cette mise en place si un diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration.

Fonds travaux : obligatoire… avec quelques règles à connaître

Le fonds travaux est une réserve d'argent créée pour financer des futurs travaux dans les immeubles en copropriété.

La constitution de ce fonds permet :

  • de mieux planifier l'entretien de l'immeuble,

  • d'anticiper des dépenses importantes pour la copropriété en cas de travaux à effectuer dans les parties communes de l'immeuble.

Le fonds travaux sera ainsi utilisé pour les travaux non inclus dans le budget prévisionnel, qui sont imposés par la règlementation ou votés en assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires doit mettre en place un fonds de travaux lorsque l'immeuble est à destination totale ou partielle d'habitation.

Ce fonds doit être constitué à la fin d'une période de 10 ans à partir de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble. L'obligation de mettre en place un fonds de travaux concerne tous les immeubles en copropriété, quelque soit le nombre de lots, depuis le 01 janvier 2025.

Chaque copropriétaire doit contribuer à la cotisation annuelle obligatoire.

Le syndic de copropriété établit ainsi un appel de fonds spécial pour le fonds travaux, selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Le montant dû par les copropriétaires se calcule en fonction de sa quote part de charges communes.


Point très important (et souvent mal compris) : les sommes sont attachées au lot (donc pas “remboursées” au vendeur à la vente).
Notre article “Répartition des charges lors d’une vente” explique ça très bien.

2) Les travaux “non obligatoires”.

Typiquement :

  • rénovation énergétique globale (ITE, changement menuiseries parties communes, etc.)

  • embellissements

  • amélioration de confort (éclairage, accès, local vélos…)

  • modernisation d’équipements sans urgence

3) Ce que le syndic doit vous dire (concrètement) avant de vous faire voter

Un vote de travaux “serein”, c’est un vote éclairé.
Avant l’AG, vous devez pouvoir répondre à ces 8 questions :

  1. Pourquoi on fait ces travaux ? (sécurité, conservation, obligation, opportunité)

  2. Qu’est-ce qu’on risque si on ne fait pas ? (dégradation, sinistre, injonction, surcoût…)

  3. Qu’est-ce qui est inclus/exclu ? (périmètre précis)

  4. Combien ça coûte, et comment c’est réparti ? (tantièmes, clés spéciales, parties communes spéciales)

  5. Quels devis et pourquoi ce choix ? (comparables)

  6. Quel calendrier ? (début, durée, phasage, nuisances)

  7. Comment on finance ? (appel de fonds, fonds travaux, emprunt collectif, aides éventuelles)

  8. Quelles assurances / garanties / responsabilités ? (RC, dommage-ouvrage si applicable, réception…)

4) À retenir

  • Obligatoire = sécurité / sauvegarde / obligations légales (DPE collectif, PPT/PPPT, fonds travaux selon cas)

  • Non obligatoire = amélioration/valorisation → à décider, à chiffrer, à financer

  • Non.
    Le projet de plan pluriannuel de travaux n’est ni un devis, ni un engagement de travaux.
    C’est un outil d’anticipation sur 10 ans, destiné à éviter les décisions prises dans l’urgence.

  • Non.
    Le DPE collectif est un diagnostic, pas une obligation de travaux.
    Il informe sur la performance énergétique du bâtiment et sert de base de réflexion, pas de contrainte automatique.

  • Oui.
    Le parc immobilier du Var est majoritairement ancien, souvent exposé au soleil, à l’air marin et à l’humidité.
    Résultat : les travaux les plus fréquents concernent les façades, les toitures, l’étanchéité et les réseaux d’eau.

  • Oui, tant qu’il ne s’agit pas d’une obligation légale ou d’un risque avéré pour l’immeuble.
    C’est précisément le rôle de l’assemblée générale de trancher entre opportunité et priorité.

  • Le syndic propose et informe. Selon les priorités et les requêtes du syndicat des copropriétaires.
    Les copropriétaires décident en assemblée générale, selon les règles de majorité prévues par la loi.

  • Parce que le climat accélère l’usure des enduits et des balcons.
    Un ravalement n’est pas toujours obligatoire, mais il devient indispensable lorsqu’il y a un risque pour la sécurité ou la conservation du bâtiment.

  • Pas nécessairement.
    Des travaux bien planifiés peuvent au contraire réduire les coûts futurs (sinistres, réparations d’urgence, surconsommations).

    Selon leur nature, ils peuvent être fiancés avec le fond travaux sans augmenter les charges.

  • Oui, selon les décisions votées : appels de fonds échelonnés, utilisation du fonds travaux, voire emprunt collectif si la copropriété le décide.

  • Oui.
    Un syndic présent sur le secteur connaît :

    • les pathologies courantes des immeubles varois,

    • les prestataires adaptés,

    • les coûts réalistes du marché local.

    Cela évite les mauvaises surprises et les devis hors sol.

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Agnes V
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