Parties communes en copropriété : définition, règles et droits des copropriétaires
En copropriété, la propriété est partagée entre plusieurs personnes. Cette organisation repose sur une distinction essentielle : les parties privatives et les parties communes.
Une distinction qui n’est pas qu’administrative : elle conditionne l’usage des lieux, la répartition des charges, les responsabilités… et génère très souvent des conflits lorsqu’elle est mal comprise.
En tant que syndic de copropriété implanté dans le Var, Codex Immobilier accompagne au quotidien des copropriétés situées à Fréjus, Saint-Raphaël, Toulon, Draguignan et Brignoles sur ces problématiques concrètes.
Qu’est-ce qu’une partie commune dans une copropriété ?
Une copropriété comprend toujours deux catégories de surfaces :
les parties privatives ;
les parties communes.
Les parties communes regroupent l’ensemble des éléments de l’immeuble destinés à un usage collectif. Il s’agit notamment :
du hall d’entrée,
des escaliers et couloirs,
des façades et de la toiture,
de la chaufferie,
du terrain,
de l’ascenseur,
de la loge de gardien.
Dans la pratique, c’est très souvent sur ces éléments que le syndic de copropriété intervient, que ce soit pour l’entretien, les travaux ou la gestion des litiges entre copropriétaires (voir notre approche de syndic de copropriété dans le Var).
Partie commune ou partie privative : comment faire la différence ?
Les parties privatives sont les espaces réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire : appartement, cave, parking, garage…
À l’inverse, tout ce qui n’est pas expressément qualifié de privatif est réputé commun.
C’est un principe clé du droit de la copropriété, souvent sous-estimé, et pourtant central en cas de désaccord entre copropriétaires.
Les différents types de parties communes
Le droit distingue trois catégories de parties communes :
1. Les parties communes générales
Elles concernent l’ensemble des copropriétaires, sans exception.
2. Les parties communes spéciales
Elles ne concernent qu’un groupe déterminé de copropriétaires.
Exemple classique : un ascenseur qui ne dessert pas tous les niveaux. Les copropriétaires non concernés ne participent pas aux charges correspondantes.
3. Les parties communes à jouissance privative
Il s’agit de parties communes dont l’usage est réservé à un seul copropriétaire, sans transfert de propriété (jardin, terrasse, cour…).
Le règlement de copropriété fixe précisément les droits attachés à cette jouissance.
En principe :
l’entretien courant incombe au bénéficiaire ;
les réparations structurelles restent à la charge du syndicat des copropriétaires.
Comment savoir si une partie est commune ou privative ?
La réponse est juridique et sans ambiguïté : le règlement de copropriété.
Ce document :
identifie les parties communes et privatives,
précise les modalités d’usage,
définit les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
Dans la majorité des dossiers que nous traitons en tant que Syndic rigoureux et parfaitement formé aux exigences réglementaires, la solution passe par une lecture pointue de ce document.
Usage des parties communes : ce que dit la règle
Parties communes générales
Tous les copropriétaires peuvent en jouir, dans le respect de la destination de l’immeuble.
Parties communes spéciales
Seuls les copropriétaires désignés par le règlement peuvent les utiliser et en supporter les charges.
À retenir
Un copropriétaire ne peut pas être privé de l’usage des parties communes, même en cas d’impayés de charges.
Qui est responsable des parties communes ?
La responsabilité des parties communes relève du syndicat des copropriétaires.
Le syndic, quant à lui, est chargé :
de leur entretien,
de leur conservation,
de l’exécution des décisions votées en assemblée générale.
Peut-on vendre ou acquérir une partie commune ?
Oui, mais sous conditions strictes.
La cession d’une partie commune (par exemple une loge de gardien) nécessite :
un vote en assemblée générale à la majorité prévue aux articles 26 ou 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
la création d’un lot spécifique ;
la modification du règlement de copropriété ;
puis la publication légale correspondante.
Le syndic reçoit ensuite mandat pour réaliser l’ensemble de ces démarches.
Autres modifications liées aux parties communes
Certaines évolutions du règlement de copropriété peuvent être décidées :
mise en conformité légale (lois ELAN et 3DS) : vote à l’article 24 ;
modification de l’usage des parties communes ou privatives ;
modification de la répartition des charges ;
création d’un équipement commun ;
changement de destination de l’immeuble ou d’un lot : unanimité requise.
Ces sujets sont fréquents dans les copropriétés anciennes du centre de Draguignan ou Toulon, où l’accompagnement du syndic est déterminant.
Travaux d’amélioration dans les parties communes
L’assemblée générale peut voter des travaux d’amélioration à condition de respecter la destination de l’immeuble :
article 25 pour certains travaux techniques ;
article 26 pour les travaux lourds (surélévation, par exemple).
Accaparement illégal d’une partie commune : comment réagir ?
Copropriétaires et locataires doivent respecter le règlement de copropriété.
En cas d’appropriation abusive :
le syndic rappelle formellement les règles ;
à défaut, une action en justice peut être engagée pour le compte du syndicat ;
un copropriétaire lésé peut également agir individuellement.
La responsabilité du copropriétaire bailleur peut être engagée si son locataire accapare une partie commune sans intervention de sa part
L’essentiel à retenir
Les parties communes sont les éléments partagés de l’immeuble.
Elles se distinguent des parties privatives réservées à un seul copropriétaire.
Il existe des parties communes générales, spéciales et à jouissance privative.
Toute cession ou modification obéit à un formalisme strict.
En cas d’abus, des solutions juridiques existent, pilotées par le syndic.
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Une partie commune est un élément de l’immeuble destiné à l’usage collectif des copropriétaires. Il peut s’agir, par exemple, des escaliers, des couloirs, de la toiture, des façades ou encore du terrain. Tout ce qui n’est pas expressément qualifié de partie privative dans le règlement de copropriété est réputé commun.
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Une partie privative est réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire (appartement, cave, garage…).
À l’inverse, une partie commune est partagée entre plusieurs copropriétaires et relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. -
Les modalités d’utilisation des parties communes sont définies par le règlement de copropriété.
Toute modification significative de cet usage doit être votée en assemblée générale, selon la majorité prévue par la loi. -
Oui. Il existe des parties communes spéciales, qui ne concernent qu’un groupe de copropriétaires, ainsi que des parties communes à jouissance privative, dont l’usage est réservé à une personne sans qu’elle en soit propriétaire. Ces situations sont précisément encadrées par le règlement de copropriété.
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En principe, l’entretien courant est à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance.
En revanche, les travaux de réparation importants (structure, étanchéité…) restent à la charge du syndicat des copropriétaires, sauf disposition contraire du règlement. -
Non. Même en cas d’impayés de charges, un copropriétaire ne peut pas être privé de l’usage des parties communes. Les dettes de charges doivent être traitées par les voies légales prévues, mais ne justifient pas une interdiction d’accès.
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Oui, mais uniquement sous certaines conditions strictes.
La vente d’une partie commune doit être votée en assemblée générale à une majorité renforcée, nécessiter la création d’un lot spécifique et entraîner une modification du règlement de copropriété, suivie des formalités de publicité légale. -
Le syndic intervient en priorité pour rappeler les règles prévues par le règlement de copropriété.
Si la situation persiste, une action judiciaire peut être engagée au nom du syndicat des copropriétaires. Un copropriétaire lésé peut également agir à titre individuel.
