Répartition des charges lors d’une vente : ce que dit réellement la loi (et pourquoi ça pose souvent problème dans le Var)
Conseil technique — Codex Immobilier, syndic dans le Var
Dans les ventes de lots, c’est un sujet qui revient systématiquement sur la table : qui doit payer quoi entre le vendeur et l’acquéreur ?
Les provisions courantes ? Les appels de fonds travaux ? Le fonds travaux ? La régularisation annuelle ?
Beaucoup pensent que “tout revient au vendeur si le budget a été voté avant la vente”.
Faux.
Et c’est exactement ce malentendu qui crée des tensions au moment de l’acte, surtout dans les petites copropriétés très présentes à Fréjus, Saint-Raphaël ou Roquebrune.
Pour être clair : tout repose sur un point que les non-initiés confondent presque toujours → la date d’exigibilité.
1. Le texte clé : l’article 6-3 du décret du 17 mars 1967
Il règle définitivement la question :
Le redevable d’une provision est celui qui est copropriétaire à la date où cette provision devient exigible.
Peu importe :
la date du vote,
la date de signature du compromis,
ou l’accord verbal entre parties.
Seule l’exigibilité compte.
C’est ce point que beaucoup de vendeurs découvrent… trop tard.
2. Conséquence n°1 : les provisions courantes n’appartiennent pas “à l’année”
Beaucoup de vendeurs pensent devoir payer “l’année entière”, sous prétexte que le budget a été voté avant la mise en vente.
C’est inexact.
En pratique :
les provisions courantes sont exigibles par trimestre,
au 1er jour de chaque trimestre.
Donc si la vente intervient le 12 mai :
la provision du 1er avril reste au vendeur,
celle du 1er juillet revient à l’acquéreur.
Simple, mais encore faut-il que le syndic maîtrise ses appels de fonds et les communique clairement — ce que nous faisons systématiquement chez Codex Immobilier.
3. Conséquence n°2 : les appels de fonds travaux suivent leur propre calendrier
Pour les travaux votés en AG, ce n’est pas la date du vote qui détermine qui doit payer, mais la date d’exigibilité de chaque appel de fonds fixée par l’assemblée. C’est uniquement la date de mutation du lot (signature de l’acte authentique) qui sert de frontière.
Exemples concrets (Var, 2024–2025) :
Ravalement voté en février, premières échéances prévues le 30 juin.
Si la vente est signée le 12 mai, ces échéances de juin sont dues par l’acquéreur, car elles deviennent exigibles après la date d’achat.Renforcement de toiture voté l’année précédente, avec une 4e échéance exigible le 15 septembre.
Si la vente est signée le 20 août, cette échéance de septembre revient à l’acquéreur, même si le vendeur avait déjà payé les premières étapes du chantier.
C’est exactement dans ces configurations que les litiges naissent : beaucoup de vendeurs pensent avoir “déjà tout payé” parce qu’ils étaient présents lors du vote, alors que légalement, seule compte l’échéance exigible postérieure à la vente.
4. Régularisation des charges : une répartition prorata, réglée dès l’acte
La régularisation annuelle est répartie entre vendeur et acquéreur selon le temps réel de détention du lot pendant l’exercice, et non selon la date du vote ou la date d’exigibilité.
Le vendeur assume les dépenses correspondant à sa période de propriété.
L’acquéreur prend le relais à partir du jour de la vente.
Même si la régularisation est calculée plusieurs mois après, le vendeur ne paie jamais “après coup” :
👉 le notaire retient une provision lors de l’acte pour couvrir sa part.
👉 l’acquéreur règle ensuite la régularisation au syndic en utilisant cette provision.
Chez Codex Immobilier, un pré-état daté précis permet au notaire d’estimer correctement cette provision et d’éviter tout litige.
5. Et le fonds travaux dans tout ça ?
Confusion courante.
Le fonds travaux (article 14-2) fonctionne comme les provisions classiques :
👉 Celui qui est copropriétaire à la date d’exigibilité paie l’appel.
👉 Mais les sommes versées restent attachées au lot.
Conséquence pratique :
le vendeur paie parfois un appel… qui profitera à l’acquéreur.
c’est normal, c’est légal, et impossible à “rembourser” hors accord privé entre parties.
Dans le Var, cela surprend énormément les vendeurs, notamment dans les petites copropriétés où les appels sont lourds (ravalements, étanchéité, ascenseurs…).
6. Pourquoi un syndic rigoureux change tout — surtout dans les ventes
Ce sujet n’est pas anodin :
90 % des tensions vendeur/acquéreur viennent d’un manque de précision dans :
les dates d’exigibilité,
les échéanciers de travaux,
les soldes copropriétaires,
les ADF mal paramétrés.
Chez Codex Immobilier (Fréjus, Saint-Raphaël, Roquebrune, Draguignan, Toulon… le var), on procède différemment :
✓ pré-état daté extrêmement détaillé,
✓ validation manuelle des échéances travaux,
✓ communication proactive avec les notaires,
✓ contrôle systématique des appels antérieurs,
✓ transparence totale pour éviter les tensions lors de la cession.
Conclusion : la clé, c’est la maîtrise de l’exigibilité
Ce n’est pas un sujet “administratif”.
C’est un sujet juridique, avec un impact direct sur les relations entre vendeurs, acquéreurs et copropriété.
Un syndic qui connaît la loi, c’est :
moins de litiges,
des ventes fluides,
une copropriété apaisée,
un conseil syndical qui sait exactement où il va.
Et c’est précisément ce que nous apportons dans nos copropriétés du Var.
-
Celui qui est copropriétaire à la date d’exigibilité de la provision.
Pour les charges courantes, il s’agit généralement du 1er jour de chaque trimestre.
Le vote du budget ne détermine rien : seule l’exigibilité compte. -
Là encore, tout dépend de la date d’exigibilité fixée par l’assemblée.
Si une échéance tombe après la date de vente, elle est due par l’acquéreur, même si le vendeur était présent lors du vote. -
Non.
Le syndic ne réclame rien au vendeur après la signature.
Il adresse tout au copropriétaire en place : l’acquéreur.
Les ajustements vendeur/acquéreur se font via le notaire, dans l’acte. -
Au prorata temporis :
le vendeur pour sa période de détention,
l’acquéreur pour la suite de l’exercice.
La régularisation, même tardive, est envoyée à l’acquéreur, qui utilise la provision retenue par le notaire pour couvrir la part du vendeur.
-
Non.
L’exercice n’étant pas clos, la régularisation est inconnue.
Le notaire retient donc une provision, calculée à partir du budget et du pré-état daté fourni par le syndic. -
Oui pour l’exigibilité :
celui qui est copropriétaire au jour de l’échéance paie l’appel.
Mais les sommes versées restent attachées au lot, donc “bénéficient” à l’acquéreur. -
Oui, si leur date d’exigibilité est postérieure à la vente.
C’est souvent le cas pour les travaux votés plusieurs mois avant.
