Combien coûte réellement un syndic ? Les éléments essentiels pour comprendre un contrat dans le Var

Dans les copropriétés du Var — que ce soit à Fréjus, Saint-Raphaël, Roquebrune-sur-Argens, Toulon, Draguignan, Trans-en-Provence ou leurs alentours — la question du coût du syndic revient systématiquement. Le montant apparaît sur le contrat, mais son contenu réel reste souvent flou pour les copropriétaires.

Voici une lecture simple et strictement factuelle pour comprendre comment se structure le prix d’un syndic, quelle que soit la taille de votre immeuble.

1. Les honoraires de base : le socle de la gestion courante

Les honoraires de base couvrent normalement :

• L’Assemblée Générale annuelle

• Les réunions prévues avec le conseil syndical

• Les appels de fonds trimestriels

• La tenue de la comptabilité courante

• La gestion administrative quotidienne

• Le suivi des contrats d’entretien

• Les visites de l’immeuble prévues au mandat

• La gestion du personnel (si applicable, tel qu’un gardien d’immeuble)

Ce forfait correspond à la mission standard du syndic, telle qu’attendue par la réglementation.

2. Les prestations particulières : les missions exceptionnelles prévues par le contrat

Lorsqu’un syndic intervient sur des tâches qui dépassent la gestion courante, il facture des honoraires spécifiques, à condition que cela figure dans le mandat.
Ces prestations concernent par exemple :

• Une Assemblée Générale supplémentaire

• Le suivi de travaux importants

• Les dossiers de sinistres complexes

• Les procédures judiciaires

• L’état daté d’une vente

• Les honoraires de suivi de travaux votés par l’AG

Ces points ne dépendent pas du cabinet mais du décret qui encadre la profession.

3. Les frais annexes : charges techniques ou administratives

Certains frais ne sont pas liés à la rémunération du syndic, mais à des obligations techniques :

• Affranchissement (convocations, PV, notifications légales)

• Frais bancaires du compte séparé

• Reproduction de documents lorsque nécessaire

• Déplacements exceptionnels

Ces frais doivent être visibles et détaillés dans le contrat.

4. Quel est l’ordre de grandeur des honoraires ?

Pour une copropriété entre 20 et 40 lots principaux, la fourchette constatée dans le Var est généralement :

👉 entre 175 € et 220 € TTC par lot et par an

Les variations s’expliquent par :

• la configuration de l’immeuble,

• la présence d’un gardien,

• le volume technique,

• les travaux en cours,

• le nombre de contrats d’entretien,

• la charge administrative réelle.

Ce qui compte, c’est la cohérence entre le tarif et la charge à gérer, pas le montant isolé.

5. Le lien entre honoraires, présence et efficacité : un point crucial

Le niveau d’honoraires doit rester cohérent avec la charge réelle de la copropriété. Un syndic présenté comme “low cost” ou fonctionnant principalement à distance peut rencontrer des limites concrètes : disponibilité restreinte sur site, gestion plus difficile des urgences, suivi technique limité.

Lorsqu’une copropriété ne bénéficie pas de l’accompagnement nécessaire, le coût réel n’est plus celui du contrat, mais celui des conséquences : travaux mal pilotés, sinistres qui s’allongent, incompréhensions, décisions retardées.
Dans ce contexte, un syndic peu cher mais insuffisamment présent devient, mécaniquement, un syndic coûteux.

C’est un constat opérationnel, valable partout — de Fréjus à Toulon, en passant par Draguignan ou Roquebrune.

6. Comment analyser un contrat de syndic dans le Var ?

Pour comparer deux propositions, il faut examiner :

1. Les prestations incluses dans les honoraires de base

2. Les prestations particulières et leurs conditions de facturation

3. Les frais annexes éventuels

4. La fréquence de visites mentionnée

5. Les délais de traitement

6. Les moyens techniques mis à disposition (espace client, outils, comptabilité)

7. L’organisation entre présence terrain locale et support administratif

8. La réactivité proposée (comme chez Codex Immobilier, gestion des urgences 7j/7j)

Ce sont ces éléments qui font la différence, pas uniquement le montant affiché.

• 1. Pourquoi les honoraires diffèrent-ils entre deux syndics du Var ?

  Parce que le périmètre inclus dans le forfait n’est pas forcément identique.
  La comparaison doit porter sur le contenu, pas seulement sur le montant. La réactivité de votre syndic est un vrai point différenciant.

• 2. Les frais bancaires sont-ils obligatoires ?

  Oui, chaque copropriété doit disposer d’un compte séparé, ce qui génère des frais.
  

• 3. Les relances sont-elles facturables ?

  Les relances simples sont souvent considérées comme de la gestion courante.
  Les mises en demeure, elles, sont facturées.

• 4. Comment sont facturés les travaux ?

  Uniquement sur décision de l’Assemblée Générale.
  Le mandat doit préciser la méthode de calcul.

• 5. Un syndic peut-il modifier ses honoraires en cours de mandat ?

  Non. Toute évolution doit être soumise à l’Assemblée Générale.

• 6. Comment comparer deux contrats à Fréjus, Saint-Raphaël, Toulon ou Draguignan ?

  En examinant :

  • le périmètre du forfait,

  • les frais annexes,

  • la fréquence de visites,

  • les moyens administratifs et techniques,

  • la capacité réelle d’accompagnement. Combien de copropriétés sont gérées par le même gestionnaire? Quelle est la réactivité du gestionnaire?

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