Changer de syndic dans le Var : procédure, délais et étapes à respecter ?
(Guide complet pour Fréjus, Saint-Raphaël, Draguignan, Trans-en-Provence, Toulon et l’ensemble du Var)
Remplacer un syndic est une démarche fréquente : manque de réactivité, absence de transparence, gestion des travaux insuffisante, ou simple volonté d’améliorer la gestion de la résidence.
Contrairement à certaines idées reçues, la procédure est simple, encadrée par la loi, et ne nécessite aucune justificationtant qu’elle respecte les délais et les formes légales.
Ce guide expose, de manière claire et fiable, l’ensemble des règles applicables pour changer de syndic dans le Var, qu’il s’agisse d’une copropriété à Fréjus, Saint-Raphaël, Draguignan, Trans-en-Provence, Toulon ou ailleurs dans le département.
1. Peut-on changer de syndic à tout moment ?
En principe, le changement de syndic intervient lors de l’Assemblée Générale (AG).
Le vote a lieu à l’expiration du contrat en cours, jamais au milieu d’un mandat (sauf faute grave).
Le fondement juridique est l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :
le syndic est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires, pour une durée maximale de 3 ans, renouvelable.
Aucune loi n’impose de reconduire le syndic actuel.
Le conseil syndical peut donc proposer un autre syndic à chaque échéance.
2. Changer de syndic : les situations possibles
a) À l’échéance du contrat (cas le plus fréquent)
C’est la procédure normale :
le contrat du syndic arrive à sa fin ;
plusieurs projets de contrats peuvent être mis en concurrence ;
l’AG désigne le nouveau syndic.
b) En cas de défaillance grave du syndic
La révocation anticipée est possible uniquement si une faute suffisamment grave est démontrée (jurisprudence constante).
Exemples de fautes graves :
absence de tenue d’AG ;
non-transmission de documents obligatoires ;
non-gestion de travaux urgents ;
défaut de présentation des comptes.
La révocation doit être inscrite à l’ordre du jour, votée, puis un nouveau syndic doit être désigné dans la même séance.
c) À défaut de syndic (carence)
Si un syndic est démissionnaire ou n’est plus en fonction, un administrateur provisoire peut être nommé par le tribunal.
C’est rare, mais encadré par l’article 47 du décret de 1967.
3. Étape 1 : Inscrire la candidature du nouveau syndic à l’ordre du jour
C’est l’étape essentielle.
Conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967, tout copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire une question à l’ordre du jour — y compris la candidature d’un autre syndic.
Il suffit d’envoyer au syndic actuel :
une demande écrite, par courrier recommandé ou email (si le syndic accepte ce mode de communication) ;
accompagnée du projet de contrat du nouveau syndic.
Sans projet de contrat annexé, l’inscription n’est pas valable.
Codex Immobilier fournit toujours un contrat complet, conforme au contrat-type réglementaire.
4. Étape 2 : Déroulement du vote en Assemblée Générale
Le vote pour la désignation d’un syndic suit la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965.
Deux cas possibles :
1) Le premier candidat obtient la majorité absolue → il est élu.
2) Aucun candidat n’obtient la majorité absolue → second vote.
L’article 25-1 permet un second vote immédiat, cette fois-ci à la majorité simple (article 24).
C’est à ce moment-là qu’un candidat peut être désigné à la majorité simple.
5. Étape 3 : La prise de fonction du nouveau syndic
Le transfert entre l’ancien et le nouveau syndic est encadré par la loi :
Sous 15 jours (article 18-2 de la loi de 1965)
L’ancien syndic doit transmettre au nouveau syndic :
les coordonnées des copropriétaires ;
la situation de trésorerie ;
les références bancaires ;
les contrats fournisseurs en cours.
Sous 3 mois
L’ancien syndic doit remettre l’intégralité des archives :
comptabilité complète ;
pièces justificatives ;
relevés bancaires ;
contrats d’entretien ;
sinistres en cours ;
procédures ;
plans, diagnostics, DTG le cas échéant.
Ces délais sont imposés par la loi.
6. Mise en concurrence : que dit réellement la loi ?
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose au conseil syndical, lorsqu’il existe, de procéder à une mise en concurrence des contrats de syndic, sauf si l’Assemblée Générale l’a dispensé de cette obligation.
Il est cependant important de préciser que :
la mise en concurrence n’est pas une condition de validité du vote ;
l’Assemblée Générale peut parfaitement désigner un syndic même si un seul contrat figure à l’ordre du jour ;
aucune disposition légale n’exige la présence d’au moins deux candidats.
En pratique, la mise en concurrence vise uniquement à fournir au conseil syndical et à l’Assemblée Générale une comparaison claire des prestations et des tarifs. Si un seul contrat a été reçu ou retenu, le vote reste pleinement valable et peut se tenir normalement.
7. Pourquoi tant de copropriétés du Var changent de syndic ?
Dans les villes comme Fréjus, Saint-Raphaël, Draguignan, Trans-en-Provence ou Toulon, les motifs récurrents sont :
absence de réactivité ;
réponses imprécises ;
changements fréquents de gestionnaires ;
gestion des travaux insuffisamment suivie ;
manque de transparence comptable ;
difficultés à joindre le syndic ;
problèmes lors des AG.
Changer de syndic permet souvent d’améliorer le fonctionnement global de la résidence.
8. Le rôle du conseil syndical dans le changement de syndic
Le conseil syndical joue un rôle clé :
réception et analyse des offres ;
contrôle de la conformité du contrat ;
comparaison des prestations ;
recommandations à l’Assemblée Générale.
Il n’a pas le pouvoir de choisir, mais il influence fortement la décision finale.
9. Pourquoi les copropriétés du Var choisissent Codex Immobilier
Codex Immobilier propose un modèle de gestion associant proximité locale et infrastructure professionnelle solide au travers de son appartenance au réseau White Bird.
Implantation locale dans le Var
Intervention sur l’ensemble du département :
Fréjus, Saint-Raphaël, Draguignan, Trans-en-Provence, Toulon et communes proches.
Réactivité et disponibilité
Un interlocuteur identifié, des délais de réponse courts, et un suivi rigoureux de chaque dossier.
Transparence comptable et administrative
Accès clair aux documents, comptes séparés, reporting régulier.
Gestion technique sérieuse
Suivi des travaux, réseau d’artisans fiables du Var, planification et contrôle terrain.
Partenariat White Bird
Codex Immobilier bénéficie d’un partenariat avec White Bird, structure reconnue au niveau national pour :
la qualité de ses process comptables,
la sécurité administrative,
la gestion structurée des sinistres et travaux,
des outils numériques de pointe,
une organisation robuste garantissant une continuité de service.
Ce partenariat renforce la fiabilité du cabinet tout en préservant la proximité locale.
10. Changer de syndic : résumé des étapes
Vérifier la date de fin du contrat actuel.
Solliciter un ou plusieurs projets de contrats.
Demander l’inscription à l’ordre du jour (contrats annexés).
Voter en Assemblée Générale (majorité article 25, puis 24 si nécessaire).
Le nouveau syndic prend ses fonctions immédiatement après le vote.
L’ancien syndic transmet les documents sous 15 jours, puis sous 3 mois.
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Oui, uniquement en cas de faute grave, avec vote d’AG.
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Le changement est effectif immédiatement après le vote en AG
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L’article 21 de la loi de 1965 prévoit que le conseil syndical, lorsqu’il existe, doit procéder à une mise en concurrence des contrats de syndic, sauf dispense votée par l’Assemblée Générale.
Cependant, cette obligation ne conditionne pas la validité du vote. La loi n’impose aucun minimum de candidats. L’Assemblée Générale peut légalement désigner un syndic même si une seule candidature est présentée.
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Non. Il doit transmettre les documents sous 15 jours puis 3 mois, conformément à l’article 18-2.
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Oui. La mise en concurrence est une obligation qui s’impose uniquement au conseil syndical, mais son absence ne remet pas en cause la validité du vote. L’Assemblée Générale peut parfaitement reconduire un syndic même s’il n’y a eu aucune mise en concurrence.
